我对人民币汇率和房价的第一印象总是认为汇率和房价的上涨是正相关的，这确实是有一定的理论依据的。从供求分析来看，名义汇率的升值预期会吸引短期的资本流入，推高房产价格，贬值则拉低房价。然而自2016年来，人民币显著贬值，然而房地产价格，尤其是一二线城市却一路疯涨。我就不得不开始怀疑，人民币汇率和房价真的有关系吗？在此，我便想对人民币汇率波动对房价的影响进行深入的探讨。

　　论文第一部分是研究人民币汇率和房价的直接作用机制，也就是抽离掉其他因素，单单考虑汇率和房价二者的关系。在此前提下，先对汇率波动对中国经济的影响和影响房价的因素进行研究。

　　第二部分研究人民币汇率变化对房价的间接影响。事实证明，人民币汇率与房价的关系并非我想象中的密切，那就只能从间接影响来入手。

　　第三部分是人民币汇率波动对房价影响程度的分析。主要是对比近年来人民币汇率和房价的走势并从中分析其影响程度。最后是在目前仍存在大规模贸易顺差和严格资本管制的情况下，人民币汇率对房价影响的展望。

　　人民币汇率就是中国外汇交易中心的人民币交易价格，中国外汇交易中心是一个会员制市场，与我们熟知的所有市场都相同，无论是买房和卖方都遵循着自愿交易的原则，供求关系决定了价格，但实际上人民币汇率幕后最大的操纵者是中国人民币银行。

　　我们印象中所熟知的换取外外币的方式便是去银行，但是这其中大多数人对于银行的外汇是从哪里来的概念还是较为陌生的。这里首先要提到的概念便是银行售汇制度，这个制度指的就是银行的外汇是从中国外汇交易中心所换取的。中国外汇交易中心是1994年我国外汇体制改革的产物。汇改以前我国对中资企业施行强制结售汇制度，打个比方来说，假设一家公司出口了大量服装，赚取了一万美元，而这些美元就会较为强制性的以一比五的汇率折算成五万元人民币，后来这种强制结汇的制度有所放松，变成了部分可凭自己的意愿去结汇的制度，但依然没有一个外汇交易的统一市场，仍存在些许强迫结汇的意味，部分并不想将外币换成人民币的人的利益也依旧会受到侵害，这无疑对企业出口赚取外汇的积极性是一大沉重的打击。

　　这种现象在1994年汇率改革后就有了非常明显的改善，统一市场出现的同时，也更具有民主性，民众可以凭着自己的意愿去银行将外币换成本币抑或是继续持有外币，那些去银行所交易的外币都会被银行继续去中国外汇交易中心继续买卖，这些买卖也非常公平，价高者得知，完全遵从人们的意愿。我们假设一企业有意图向某银行换取一笔数目极大的美元，而该银行此时又无法给出如此庞大数量的美元，此时该企业就可以选择直接去外汇交易中心以高于中间价的价格买入自己所需求数目的美元了。外汇交易中心的参与者大部分都是商业银行，除此之外还有一个超级玩家，那就是中国人民银行（其实这个外汇交易中心就是人民银行开的）。之所以称其为超级玩家倒不是因为它有什么规则上的优势，买卖规则都一样，人家是不用外挂的，唯一的特别之处在于这位玩家特别特别有钱，是真·人民币玩家。这位玩家的思路是这样的：既然我想要外汇储备，规则又是谁出价高谁就能买到外汇，那我就多出钱好了。比如说现在大家都用7人民币去换1美元，这位玩家就用7.1人民币换1美元，那么美元就归他了，而后可能水涨船高，大家也打算用7.1人民币去换1美元了，这位玩家就再加点钱，加到7.2人民币。总之，只要这位爷想买，总能买的到，这样卖家肯定非常高兴，其他买主也心服口服。这个汇率从7变到7.1再变到7.2的过程就是人民币贬值的过程，这个购汇的过程就是我国外汇储备积累的过程。所以虽然汇率是由市场机制决定的，但其实央行有非常大的控制权。有人可能会问，这位超级买家的钱是从哪来的啊？乍一听可能是个傻问题，人家可是央行啊，不差钱。但请再考虑一下，央行的“有钱”是像比尔盖茨那种资产11位想买啥买啥的有钱么？不是。央行购汇的过程其实也是发行货币的过程，每一次它用6.2元人民币换来1美元，就是它向经济体投放了6.2元人民币的过程，也是它负债增加6.2元人民币的过程。这就导致了我国坐拥4万亿美元的外汇储备。

　　我国近年来房地产市场的发展趋势可谓是一波三折，2014年初开始，随着房地产投资的持续减少，房地产的库存也就呈持续增多趋势，而房地产的销售增长也出现了断崖式下滑的症状，房地产市场成为了一只死拽我国经济增长不放的手。为了解决这一问题，我国政府很快便出台了一系列的补救政策，试图改变这一格局。2014年11月起央行连续六次降息，维持资金的宽松格局；2015年央行联合多个部委出台“330”新政，降低贷款首付比例，营业税改为满二即免税，随后各地纷纷出台配套政策；2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，xxx首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。随后中央经济工作会议上，“去库存”被定位为中国2016年的五个主要任务。

　　伴随着这些较为刺激性政策的陆续出台，我国的房地产市场很快呈现了抬头的迹象。而这一迹象从房价上就得以直观的体现。我们以房价飙升的2016年为例，同比2015年，2016年房价涨幅超过30%的就有石家庄、北京、南京、武汉、郑州、上海、济南、天津这8座城市。而其中石家庄和北京的涨幅更是达到了惊人的45%和41%。而一线城市如此迅猛的涨幅显然威胁到了我国的实体经济，如再放任房价这般上涨无疑会使我国社会产生剧烈的动荡，因而政府也即使出手，对我国房地产市场进行了调控政策。随着北京先行出台限购政策，房价涨幅居前的城市也纷纷效仿加入了调控的行列，收紧限购限贷政策，提高购房门槛。除此之外，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

　　这些调控政策的出台很快便缓和了我国房价迅速增长的趋势。2017年房价在全国范围内调控下价格跳水，房价回归理性，现在也趋于相对较平稳的状态。

　　2.1.1人民币贬值对中国经济的影响

　　在当今这个人民币贬值的大背景下，我们先研究下人民币贬值对中国经济有哪些影响。中国实施的是由中央政府调控、管理的浮动汇率机制，这样也就致使人民币与其他所有国家货币之间的交换汇率大体上都由中央政府做主。因而在我们印象中，每当人民币汇率发生了一定幅度的波动，那么基本可以确定这是由中央政府宏观调控导致的。而政府所促使的人民币汇率的贬值一般也会达到如下的效果：首先便是促进了我国外贸的出口。随着人民币汇率的下跌，更多国家会选择进口中国的商品，中国在国际市场上就更具竞争力了。其次，投入中国市场的国外资本就没那么容易撤资了。大多数进入中国市场的投机者，在大量外资投入中国各个领域后，都想着捞完一笔就跑路。然而人民币的贬值在一定程度上会打消他们急切撤资的念头，而这些外资大部分也就不得不继续留在中国市场之中，这也有益于我国经济格局的稳定。最后一点便是拉动内需消费。大多数人在人民币汇率下跌的节点都会考虑着如何将人民币消费出去，而并非继续存着，这也就促进了我国内需活跃。

　　2.1.2人民币升值对中国经济的影响

　　首先，人民币升值显然有利于我国的进口贸易。由于我国长期以来对外贸易都是贸易顺差，出多进少的现象早已是司空见惯。如此这般使我国对外贸易一度处于“恶劣”的低位。同理，人民币升值也会抑制我国商品的出口，短期内会使我国的产品出现供大于求的现状，致使产品价格下降，而国内消费者将用进口商品替代国内近似产品消费，使国内进口替代品的需求下降，从而有助于国内一般物价水平的下调。

　　其次，人民币升值会对我国的产业结构带来巨大的冲击，首当其冲的便是出口型行业，这些行业中，过于依赖外需产品而没有自主知识产权和核心技术的企业将会因为出口到国外的商品价格逐渐上升而丧失市场竞争力，而这反而给了一些拥有先进技术的企业创造了更大的竞争优势。出口型行业产业格局在人民币升值的巨大冲击下发生了巨大的变化。

　　而本文所着重要研究的房地产行业也会在人民币升值中获益，中国的房地产市场对于出口并没有太多的需求，相反却需要向国外进口大量的原油，而进口商品的价格随着人民币升值而下降致使整个房地产行业的水平得到一定程度上的提升。

　　我们经历了2015以及2016年房价的飞速增长，也经历了2017年增长趋势的回落，进入相对平缓期的阶段，究竟是哪些因素致使房价如此这般大起大落呢？

　　首先，我们先来探讨下致使房价迅猛增长的因素。第一个原因是土地的限制供应，土地的高价拍卖。于是，房子不再是根据市场供需自由生产的产品，成了紧缺品和奢侈品。第二大原因，便是房子所具有的金融属性了。当房子有了金融属性，房子可以作为抵押物把钱置换出来，于是造成了市场中的钱变多了，而且远远超出相对应的物质盈余。这个时候多出来的钱沉淀到哪里？如果沉淀到其他产品上就是物价上涨，通货膨胀，如果又回到房子上，就是继续推高房价。中国的市场虽然两者都有，但主要造成的是第二种结果。购房者和投机者通过分期买房/买房抵押，等于是给房子加了杠杆，推动了房价向泡沫发展。第三个原因，市场的自我强化作用。而房价的持续上涨造成了人们对于房价上涨的预期，原本在其他领域的钱也都流向房地产，等于给房价又加了层杠杆。

　　经过我查阅各种资料调查研究发现，影响房价的核心因素实则就是供需，政府政策调控也是通过调整供应与需求来实现控房价。而近年来房价的走势最大的影响者便是政府。如我在第一章中所述，我国近年来房价产生剧烈动荡的阶段正是源于政府政策的出台。无论是14年的六次降息，还是之后的限购政策都对房价的走势产生了决定性的影响。

　　近年来人民币汇率的走势与房价的走势可谓都是一波三折的，2014年初人民币一直都是稳步升值的，人民币兑美元的汇率一度跌破1比6.1的大关。而自14年起人民币开始了持续的贬值，人民币兑美元的汇率一度打到了1比6.9，直至2017年初人民币才开始渐渐地有了复苏抬头的迹象。

　　其实致使人民币汇率波动的无非以下几点：国际收支的变化会影响人民币汇率调整，央行的干预会影响人民币汇率调整，公众的预期会影响人民币汇率调整，通货膨胀的变化会影响人民币汇率调整，通货膨胀的变化会影响人民币汇率调整以及美元币值的变化会影响人民币汇率调整。

　　其中，与中国房地产行业相同，央行的干预也会影响人民币汇率的走势。国际收支变化是决定人民币汇率的重要因素，它反映了外汇市场供给变化对人民币汇率的影响。如果国际收支盈余，外汇市场外币供给将增加，外币将贬值，人民币将升值；如果国际收支恶化外汇供给将下降，人民币会面临贬值压力。长期以来我国的贸易项目和资本项目双顺差，人民币也保持升值的趋势。若我国国际收支盈余下降，人民币升值压力将变缓，汇率双向变动可能性会增加。买入的外汇越多干预的力量就越大，这也反映在外汇储备的增量上，若外汇储备增加得越多，央行干预的力度可能就越大。1-5月份我国外汇储备增加都较多，6月份出现了大幅度下降，为118.67亿美元，这反映了随着人民币升值压力缓解，央行干预的压力在下降。

　　而公众的预期其实也在无形中影响着我国的人民币汇率与房价。倘若在大众眼中人民币预期汇率呈现走高的迹象，公众会尽可能减少其所持有的外汇，通过尽早结汇的方式来尽量较少人民币升值可能带来的，这也在无形中加大了人民币升值的压力，人民币继续呈现升值的趋势在所难免。而如果在大众的思维里未来的人民币汇率趋于贬值，则绝大部分人更有意愿去持有更多的外汇形成外汇存款。仔细观察央行的数据统计不难发现，长期以来我国的外汇存款基本保持在1500-1600亿美元左右，并未有大幅度的震荡抑或是改变发生，这些数据也更直观地阐明了在人民币有升值预期的情况下，比起存款大多数人更倾向于去结汇。

　　3.2.1人民币贬值影响购买力差异

　　在第一章中，我们提到人民币贬值对中国经济的益处实则有很多，如：出口旺盛，就业大增，经济快速增长，人民富裕。但有利必有弊，人民币汇率的贬值一大严重的后遗症便是购买力巨大差异，导致大量外汇占款兑换成人民币后堆积国内，贸易长期大幅度顺差，都是卖东西换美金，再换人民币，没有换美金出口买东西。

　　我们外汇是管制的，中国企业出口打败国外企业，换回美金，在央行那换人民币，美元给央行管理。短期看对企业没啥坏事，本质上是全国人民在为恶性通胀买单。这牵涉到实际汇率和名义汇率关系，名义汇率是8：1，实际可能是5:1，这就导致人民币在国内花更实惠，换美元出去花就吃亏，所以那时出国很少，都是来中国的，不仅深圳，苏州和东莞到处也是台湾人。所以大量外汇占款没地方去，涌入房地产，炒高房价。房价高企主要就是外汇占款的涌入导致的。至于政府卖地，也是以这个为前提的，因为有买才有卖，要不现在怎么很难卖出去了？其实这就是巨大的通货膨胀，房价不断上涨，人民币实际购买力持续下跌，实际汇率逐步向名义汇率靠拢。出口的企业挣钱了，但全国人民都要承受高房价之苦，半辈子都是房奴，所以全国人民在给出口的中国制造买单，在给通胀买单。

　　如此看来我们不难发现其实汇率和房价存在着可相互替代的关系。简单来说，若汇率更倾向于贬值，就可以在一定程度上缓解房价下跌的压力；与之相反，若房价出现明显的跌幅，则也能帮助缓解汇率贬值的压力。

　　3.2.2人民币预期效应

　　这里我们以人民币升值为例，当人们预期人民币会升值时，大量的国外资本便会流入中国市场，其中有一大部分资本会选择流入我国房地产市场，而房价也因此得以抬高。但一旦汇率达到了预期水平之后，大部分国外流入的资本会因已经获得可观利益后选择性撤出，这也直接导致房价大幅度跳水，房地产市场销售水平走向衰弱期。

　　3.2.3从金融视角看人民币与房价关系

　　通过观察2016年年初的信贷的大幅扩张，不难发现实际上2017年的经济下行风险并非是不可控制的。尤其在数据观察与比较中国与欧美及日本等其他主要经济体的宏观政策的调控后，不难发现中国其实是最直接的用宏观政策来刺激信贷的。中国在2016年的信贷超出人们的预期，其他国家央行通过降息更有甚者负利率就是为了以此来刺激信贷，然而与中国相比效果就不那么显著了。中国在2017年信贷依旧大幅超预期，通过信贷所产生的大量资金主要就投入在了房地产和基建投资上。

　　但是，任何事情总是有利有弊的，如此这般的短期下行风险的调控也是要付出相应的代价的。这代价便是信贷扩张后的房价迅猛增长了。因此我们看待经济未来走势时，不仅仅要着眼于当下政策调控对经济的影响，更要持可持续增长的眼光来看待之一问题。而宏观调控下促使经济回暖的代价，那便是房地产、信贷和债务问题。与此同时，人民币汇率也会受影响，从近两年的实例来看，人民币汇率也因此存在着贬值的压力。

　　2016年到17年初房价的迅猛增幅以及人民币汇率的贬值不禁使人们浮想联翩：房价和汇率究竟存在着怎样的关系呢?这一话题的热度在中国市场上不断的升温。人们开始拿中国的汇率与房价和其他国家进行比较，以此来看我国房地产市场未来的走势。然而无论是如同日本这般汇率不随房价下跌而贬值；还是如俄罗斯这般房价不随汇率贬值而下跌都存在一个共同点。那便是判定我国未来经济模式是要把汇率和房价结合在一起来看的。就2017年初的情况来看，我国的房价和汇率之间必然有一个需要调整，而政府则是把目光首先放在了上升势头过于猛烈的房价上，随着目前房价和汇率逐渐趋于平稳之后，我们仍然存在着这样的疑问，我国未来市场会从调整房价入手呢还是从调整汇率入手呢？房价和汇率之间关系这一困扰我们许久的问题不仅关乎投资者资产配置。无论房价还是汇率都是有双重属性，既是资产价格又是商品价格。住房是一种重要的消费品，汇率也不仅仅是一种资产价格，它是贸易品和非贸易品、进口和出口的相对价格的重要决定因素。所以房价和汇率的关系不仅仅是投资者资产配置的问题，也是关系经济发展，经济结构变化的问题，因而这一问题尤为重要。就这一问题我在下文中将会阐述一些我个人的见解。

　　首先，我们还是将中国市场与日本及俄罗斯市场进行比较，将目光瞄准到近几年的日本与俄罗斯上，看看日本与俄罗斯的市场经历了些什么。是否如我们印象中这般日本房价下跌但与之相比汇率却没有贬值;俄罗斯房价没有出现跳水的现象而汇率却遭到了贬值？针对这些问题，我们先就日本房地产市场进行数据对比。在1991年日本的楼市泡沫破裂之前，日本六大都市的房价可谓是鹤立鸡群，近乎是日本其他住房价格的两倍。而经历了1991年的楼市泡沫破裂后，这六大都市的房价便开始一蹶不振，甚至就连当时被誉为房价“永不跌”的东京都彻底崩盘，而甚至十几年过后日本仍旧陷入楼市泡沫的余震之中。然而，反观日本的汇率，在1991年这个重要的节点后却没有出现单向的升值亦或是贬值，而是上下波动的。

　　对日本的房地产市场有所了解后，我们将目光再一次的聚焦到俄罗斯之上，仔细对比俄罗斯莫斯科的名义房价以及实际房价不难发现这么一个问题，莫斯科的名义房价与实际房价并没有如大多数人所想的那般一起上涨抑或是一起下跌，相反，在莫斯科实际房价持续走低之时名义房价却出乎意料地没有跌。因而对于俄罗斯的房价而言我们并不能断章取义地就肯定俄罗斯的房价下跌了。名义房价没有出现跌幅，但房价增长速度是显著低于一般商品和服务价格的上升，扣除通胀后实际的房价是下降的。那么在房价呈下跌趋势的同时，俄罗斯的货币汇率又呈何种走势呢？我们就拿近年俄罗斯房价下跌时卢布兑美元的汇率作为参照，不难发现在这段时间内，卢布兑美元的汇率着实发生了不小的贬值。

　　与日本及俄罗斯的房价与汇率相比较而言，我们中国北京在近两年无论是名义房价还是实际房价都有过迅猛增长的痕迹，而人民币兑美元的有效汇率反而在房价疯涨的这段期间内发生了贬值的现象。

　　这样看来，我们印象中的日本房价下跌，汇率却没出现明显贬值以及俄罗斯实际房价没有出现跳水而汇率却贬值的现象是与实际情况相符合的，而我们中国则无论是实价还是名义房价都仍处在较高的位置，在过去的2016及17年初这一年多的时间里发生了迅猛地增幅，而汇率也有贬值的现象发生。

　　在对上述概念有所了解之后，我们再将目光回到最初的问题上，房价和汇率之间到底是存在着怎样的关系呢。我在上文中也有所提到，汇率和房价都具有双重属性，既是一个资产价格又是一个商品价格，所以对待这个问题我们要从双重属性这个点出发来进行剖析。

　　我们不妨将房价和汇率视作资产价格。而资产配置视角可以称得上是大多数人最为熟知的金融视角。即房价的上涨过于迅猛会导致人们所持有的本币资产占其所持有的总财富的比例出现“严重超标”的现象，这也直接导致了人们相较于继续持有本币更有意愿去兑换外币资产，从而带来资金留出压力。

　　用上述的视角来分析汇率与房价的关系，我们可以大致得出这样的一个结论：房价和汇率之间是存在着较为密切的相互联动关系，汇率贬值预期和房价下跌预期也是紧密的联系在一起的。汇率贬值预期容易致使人们预期房价也一起走低，同样的，房价下跌预期也会带来预期汇率贬值的后果。

　　但我们不得不忽略一个叫做资本账户管制的现实，如我们所知的那样资本账户管制并非无时无刻都是完全有效的，假设在管制十分严的情况下会出现一定几率对正常的经济和投资带来冲击，交易成本则会远高于管制不严的情况。

　　除此之外我们面对汇率和房价关系这一问题，还可以从金融视角的另一个层面来切入，汇率的高低会投资者的信用条件产生影响，而投资者的信用条件又与房地产息息相关。一个经济体在某个时间点要么是对外净资产要么是对外净负债，汇率贬值和升值对私人部门资产负债表会有一个财富效应的影响。

　　如果对外是净资产，那么汇率贬值就会导致总财富中对外资产的占比上升，所以就有一个自动的资产配置调整，会配置更多的本币资产，反过来限制汇率贬值幅度。反之，如果是对外净负债，本币贬值会导致对外债务负担增加，可能加大汇率的贬值压力。更进一步，这种财富效应对私人部门的资产负债表有影响，进而影响信用条件。

　　这和过去2年讲的金融周期有关系，因为这种财富效用会影响借款人的信用评级，影响我们国内的信用条件，而信用扩张和房地产价格紧密相连。在金融周期上半场，两者相互促进，信用扩张和房价上升联系在一起；在下半场，信用紧缩和房价下跌联系在一起。如果汇率波动导致国内的信用萎缩，对房价是不利的。

　　从这个金融视角出发，我们便对上文所提出的一个问题有了初步的解答：为什么日本金融周期的下半场，在房价下跌的情况下，汇率没有发生贬值呢？于我而言其答案是因为日本的私人部门持有大量的对外净资产，大量的对外净资产限制了日元在内部房价下跌的情况下的贬值幅度，甚至带来升值的压力。一方面对外净资产常规地带来经常性收入，支持国际收支。另外日元对美元贬值的话，日本私人部门持有的对外资产占总财富比例上升，上面讲的反而带来升值压力。在对外净资产的情况下，本币升值带来负面的财富效应，紧缩信用条件，不利于房地产价格。其实日本房价下跌汇率却没有发生贬值的这种情况发生的原因显然不止一两个，但就我自己对这一问题的看法来说主要还是因为日本持有过多的对外净资产造成的。

　　分析完日本的问题后，又一个上文所陈述的问题再一次的出现在了我们眼前，为什么俄罗斯的实际房价会下跌呢？这与俄罗斯本身是典型的资源出口国家有很大一部分的关系。俄罗斯能源受到冲击，同时受到西方国家的制裁，导致国际收支出现问题，所以它是典型的国际收支受到海外冲击，财政赤字、汇率贬值。汇率贬值导致国内物价上升，所以它和日本、中国等大型经济体的情况是不可比的，它是一个非常特殊的资源出口国家，在受到短期冲击的情况下出现问题。

　　我国的房价除了在2014年房地产市场比较萧条以及2017年的回落，近年来大多时间都是处于攀升的趋势，其中2015年初到2017年初的这段时间房价可谓是飞速增长。与之相比，人民币汇率的转折点也同样是在2014年末到2015年初这段时间中，2014年之前人民币都是处于稳步升值的状态，而也就在央行的6次降息政策推出不久后，人民币就一蹶不振，持续贬值，并且在我翻取多种资料查阅后发现，大多数人认为之后人民币依旧会呈稳步贬值的状态。由此根据我在第二章中提出的理论：汇率贬值多，房价下跌的压力就减轻。排除其他因素，仅分析人民币汇率和房价关系来看，在未来人民币依旧贬值的大背景下，房价并不会出现大规模跳水的现象。

　　我们整个国家对外净资产将近2万亿，但是我们和其他国家重大的差别在于资产都在政府手里，也就是大规模的外汇储备，私人部门是对外负债的。所以我们私人部门对外负债的情况和大部分新兴市场是一样的，和日本及北欧一些国家有很大的差别。在我们私人部门对外负债的情况下，人民币贬值和房价下跌是相互促进的。

　　如果人民币对美元贬值的话，会导致我们债务负担进一步增加，加大资金流出压力。同时，我们私人部门对外负债对应着私人部门对外配置了太少的资产，本来就有一个重新配置的要求。如果汇率由过去的升值预期变为贬值预期，这种资产配置需求会更大。同时还有一个资产负债表的财富效应，我们欠了美元债，人民币汇率贬值会有一个负面的资产负债表影响，一个负面的财富效应。负面的财富效应限制了私人部门的信用等级，降低借贷能力，紧缩内部信用条件。所以在金融周期下半场，我们房价开始下跌的时候，我们信用开始放缓紧缩的时候，我们的情况和上文中所提到的日本的情况并不相同，而这有所不同的地方便是私人部门对外资产负债的差异。

　　实质上，人民币汇率与房价都是受政府的宏观调控所左右的。纵然人民币贬值能够为房价的下跌减轻一部分的压力，但是并不代表人民币贬值就能够拉动房价上涨。

　　总而言之，若中国经济想要可持续发展，首先就是要修正我国经济扭曲的现状，房价便是现在最大的入手点，因而很大可能就是将房价进一步的回调，汇率贬值是不能替代房价下跌的。当然房价依旧存在着很多其他影响因素，诸如土地政策、税收政策等，泡沫破裂的时间点不好说，但如果房价不适时地进行调整，将有较大可能拖累我国整体经济的增长，到时候再想要把经济结构扭曲的状况修正过来就需要花费更多的时间了。就我国经济现状而言，经济倘若想要继续走可持续发展的路线，遏制房价的进一步泡沫是必不可少的。

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